Người vay mua nhà phải cân đối thu nhập để tránh rủi ro

Trước khi đặt bút ký hợp đồng vay mua nhà, nhiều chuyên gia tài chính, nhà đầu tư BĐS đưa ra khuyến cáo cho người mua nhà, cần phải cân đối thu nhập của mình để tránh rủi ro. 

Trưởng phòng nghiên cứu công ty Savills VN, ông Nguyễn Khánh Toàn: Tài chính cá nhân khi vay cần được cơ cấu

Một điều không tránh khỏi trong tình hình kinh tế biến động hiện nay là rủi ro khi vay mua nhà.Ttrước khi quyết định vay, người mua nhà nên lưu ý quan tâm đến sự biến động của lãi suất, trong đó cần phải tính toán cơ cấu tài chính của bản thân mình.

Theo đó, thu nhập của bạn phải tương ứng với sản phẩm, khi chọn nhà, bạn nên trả lời các câu hỏi: Bạn nên mua sản phẩm nào với mức thu nhập tầm này? Và với mức tiền mà bạn tiết kiệm được thì nếu vay thời điểm hiện tại, số tiền gốc và lãi hằng tháng bạn phải trả là bao nhiêu?

Rủi ro luôn rình rập nhưng khi bạn biết cách cơ cấu được tài chính tốt thì sẽ hạn chế được rủi ro. Ví dụ, Chúng ta vay có trong tay 400-500 triệu đồng, hằng tháng phải trả 6 triệu đồng khi mua căn nhà 1 tỉ đồng.

 Hình ảnh khách hàng chọn xem một dự án căn hộ ở Q.Tân Phú, Tp.HCM

Để trả được khoản tiền trên, bạn nên tính toán thật kỹ thu nhập sao cho sau khi trừ hết chi tiêu hằng tháng phải còn lại 7-10 triệu đồng, đây sẽ là khoản tiền để bạn gom góp chi trả cho việc mua nhà. Bạn cũng nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà cái cốt yếu là quản lý rủi ro như thế nào.

Hiện tại, lãi suất vay ngân hàng đã giảm nhiều so với thời điểm hai, ba năm về trước, mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô cũng đã được Chính phủ chú trọng đẩy mạnh, nên trong thời gian tới,  lãi suất vay mua nhà vẫn được kỳ vọng sẽ không biến đổi quá nhiều. So với các nền kinh tế đã phát triển, nền kinh tế chúng ta có yếu tố rủi ro nhiều do đang trong giai đoạn đang phát triển, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở.

Với thực tế đó, các tổ chức ngân hàng và các đơn vị khi đưa ra các gói lãi suất mua nhà phải tư vấn căn kẽ và hiểu được tình trạng tài chính của người mua để cho vay thế nào cho phù hợp nhất. 

* Lê Thẩm Dương - Chuyên gia tài chính: Lấy thu nhập cố định hằng tháng làm cơ sở 

Người đi vay phải ý thức được trách nhiệm và vai trò của mình khi đi vay. Họ phải biết cân đối được vốn chủ sở hữu và vốn vay, còn đi vay ầm ầm rồi đến lúc vỡ nợ đi đổ thừa cho người khác thì không nên. Việc quản lý rủi ro ở đây ldựa trên cơ sở tiền vay phải nằm trong tầm thu nhập của người đi vay.

Hiện có một chi tiết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất vay mua các năm sau phải dựa vào lãi suất thị trường. Vì thế cách tính giá thị trường là rất quan trọng, giá thị trường cần theo một nguyên tắc nào để rủi ro lãi suất được chia sẻ.

Theo TS Lê Thẩm Dương,  nền kinh tế VN và thế giới hiện đang phục hồi nên sự biến động lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó có những biến động lớn như trước đây. Tuy nhiên, việc có hay không sự biến động trong dài hạn 10-15 năm như trong các hợp đồng tín dụng hiện nay thì chưa thể biết được.

Theo ông, lãi suất cho vay bất động sản hiện nay đã là hợp lý. Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Rủi ro ở đây phải được hiểu là không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn đi vay và vốn tự có.

Trong bài toán tài chính cá nhân này, số vốn tích lũy đã có sẵn 300-500 triệu đồng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, có ổn định hay không? 

Ông Đặng Đình Hùng (nhà đầu tư BĐS tại quận 3, Tp.HCM): Không nên để người vay đơn độc trong rủi ro 

Việc tiếp cận vay vốn mua nhà hiện nay dễ dàng hơn trước đây rất nhiều khi các tổ chức tín dụng muốn có khách hàng thì phải cạnh tranh nhau, thậm chí phải chiều lòng khách hàng khi kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng nhất. Sự cạnh tranh này cugx sõ có lợi khi đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay mua nhà.

Một gia đình trẻ gồm vợ chồng và một đứa con thường chọn những căn hộ khoảng 1 tỉ đồng, nhưng đa số họ có trong tay chỉ bằng một nửa số tiền đó.

Nếu khách hàng vay khoảng 500 triệu đồng nữa với mức lãi suất như hiện tại thì họ phải trả 6-7 triệu đồng/tháng còn nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm đi. Với tổng thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 20-25 triệu đồng trừ chi phí hằng tháng thì sẽ còn lại 7-10 triệu, với mức này, khách hàng vẫn sẽ đảm bảo trả nợ. Mặt khác, hiện nay các hợp đồng tín dụng chủ yếu là 10-15 năm nhưng ít khách hàng vay hết thời gian này mà đa số sẽ trả trước thời hạn.

Lãi suất vay mua ở các ngân hàng từ năm 2012 đến nay giảm liên tục, hiện tại ở mức trung bình là 10%/năm, nền kinh tế vĩ mô cũng đang đi vào quỹ đạo ổn định của nó nên thị trường vẫn có cơ sở kỳ vọng lãi suất không biến động mạnh trong trung hạn.

Dưới áp lực tăng trưởng tín dụng như hiện nay thì các ngân hàng hiện đang phải đua nhau đưa ra chính sách tốt để đảm bảo tăng trưởng tín dụng. Hiện chưa nhiều nhưng có những ngân hàng cũng đang đưa ra mức chốt lãi suất trong thời gian từ 3 đến 5 năm tới.

Nếu ngân hàng thực hiện được điều này thì sẽ tạo được tâm lý tốt cho người vay hơn hơn tình trạng hiện nay. Tuy nhiên, hiện nay các gói vay của ngân hàng chỉ mỗi lãi suất thấp trong thời gian ngắn ban đầu, còn đến thời gian sau thì lại thả nổi, khiến khách hàng càng nhiều rủi ro.

Theo TTO

Mua nhà hay tiếp tục đi thuê khi lãi suất ngân hàng giảm?

Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng đang trong giai đoạn giảm mạnh, rất thuận lợi cho người vay. Với những thuận lợi như thế, người dân nên mua nhà để ở hay tiếp tục đi thuê? 

15 năm trước, gia đình chị Nga - anh Chương thuê 1 căn phòng trọ rộng tầm 18m2 ở đường Phan Văn Hân, quận Bình Thạnh, Tp.HCM với giá thuê chỉ có 600.000 đồng, thời điểm đó giá vàng chưa đến 500.000 đồng/chỉ. Sau 15 năm, giá thuê căn phòng trọ này đã tăng lên mức 3 triệu đồng/tháng, gấp 5 lần so với giá ban đầu. Tuy gia đình chị đủ khả năng để mua căn hộ, hoặc đất nền vùng ven nhưng vợ chồng chị Nga muốn để dành thêm tiền mua một căn nhà tốt hơn. Vì thế nên tuy có nhiều bất tiện nhưng gia đình chị vẫn chấp nhận ở nhà thuê.

Bài toán mua nhà hay thuê nhà cần được tính toán kỹ càng

Trường hợp vợ chồng anh Tuấn Hòa, chị Diễm Châu lại khác. Anh chị đang thuê căn hộ 2 phòng ngủ ở quận 4 với giá 7 triệu đồng/tháng, tính ra 5 năm nay, gia đình anh chị đã bỏ ra 350 triệu đồng để thuê nhà, bằng một nửa căn hộ chung cư giá bình dân hiện tại. Với thu nhập trên dưới 20 triệu đồng/tháng, anh chị rất muốn mua nhà nhưng không đủ vì giá nhà đất lúc đó cao quá, lãi suất ngân hàng thì trên dưới 20% nên vợ chồng chị rất ngại vay.

Tương tự như vợ chồng anh Hòa và chị Diễm Châu, ở Tp.HCM không hiếm những gia đình vì giá nhà đất cao, cộng thêm lãi suất ngân hàng không kham nổi nên nhiều người phải bấm bụng thuê nhà để ở trong nhiều năm mà giá nhà thuê thì không ngừng tăng cùng với giá cả thị trường.

Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia có ý kiến, với người làm công ăn lương hoặc không đủ tiền mua nhà thì thuê nhà để ở được xem là quyết định sáng suốt bởi ở những năm trước, giá nhà không ngừng tăng, lãi suất có thời điểm lên đến 20%. Cho đến nay, giá nhà đất đã giảm nhiều, lãi suất cho vay cũng liên tục đi xuống nhưng giá nhà thuê thì giảm không đáng kể, thậm chí có trường hợp tăng thì so với vài năm trước, cơ hội mua nhà trả góp đã tốt hơn nhiều.

Một ví dụ là anh Hữu, một cư dân sống ở chung cư Thái An (quận 12), đã quyết tâm phải mua một căn hộ dù diện tích nhỏ để an cư sau khi lấy vợ gần một năm trước. Căn hộ 49 m2 mà vợ chồng anh mua có giá chỉ 770 triệu đồng. Từ số tiền tích lũy và vay mượn thêm được gần 380 triệu đồng, cộng với 400 triệu đồng vay từ ngân hàng, lãi suất 12%/năm trả trong 10 năm, anh đã có được một nơi an cư ổn định.

Thu nhập trung bình hiện tại của hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng, mỗi tháng, anh Hữu tự tin đủ khả năng trả 7,1 triệu đồng cả vốn lẫn lãi. Só tiền này sẽ giảm dần theo thời gian.

Trưởng bộ môn Đầu tư Tài chính, ĐH Kinh tế Tp.HCM, TS Lê Đạt Chí cho rằng hiện nay, giá nhà đất đã về lại mức hợp lý sau nhiều năm. Lãi suất ngân hàng cũng giảm nhiều, đang xoay quanh mức 10 - 12%/năm. Các sản phẩm BĐS giá chỉ trên dưới 800 triệu đồng và cách nội thành 10 đến 14km hiện nay nhiều và rất dễ mua. Thế nên có thể đánh giá đây là thời điểm để mua căn hộ, hoặc cả đất nền dự án. Không chỉ nhà chung cư mà nhà phố, nhà liền kề cũng được nhiều chủ đầu tư hạ xuống mức chấp nhận được đối với những người có nhu cầu

Tuy nhiên, người mua nhà nên lưu ý chọn vay mức lãi suất nào cho hợp lý với khả năng chi trả của mình. Cần tìm hiễu kỹ vì một số ngân hàng đưa ra gói lãi suất thấp nhưng sau đó sẽ tăng cao ngất chỉ trong một thời gian ngắn. Chưa kể, nhiều ngân hàng luôn muốn khách vay thời gian dài nên điều kiện vay cũng hạn chế hơn.

Theo Tiền Phong online